中國歷史上地主向農民出租土地，收取地租的一種土地經營制度。租佃制度產生的歷史前提是一方面，地主佔有瞭農民的主要生產資料——土地；另一方面，廣大農民不佔有土地，但佔有在實際上或法律上屬於他們的部分其他生產資料，他們利用這些生產資料租種地主的土地，獨立經營農業以及傢庭手工業，而把剩餘勞動甚至部分必要勞動作為地租繳納給地主。相比於沒有獨立人格的奴隸，租佃農民的身分是自由的。但同時，經濟上的依附關係又必然形成租佃農民對地主的人身依附關係。地租的實現，也必須有賴於地地主對農民的超經濟強制。
租佃制度是中國封建土地所有制的主要經營方式。
在不同的歷史時期、不同的地區，租佃制度呈現各種不同的形態。其產生和發展，大致可以分成三個階段：
第一階段 從先秦到魏晉南北朝（約公元前6世紀～公元6世紀），租佃制度產生並初步發展。
租佃制度產生於春秋、戰國時代。春秋後期，周天子對土地的最高支配權喪失，“公田不治”，土地關系逐漸走向私有化，井田制破壞，封建依附關系開始產生、發展起來。新興的地主階級改變舊的剝削方式，招徠逃亡奴隸和破產平民，作為自己的“私屬徒”，把土地分給他們耕種，從中收取地租，租佃制度於此產生。這就是董仲舒說的自商鞅變法後，土地得以買賣，小民破產者無以為生，“或耕豪民之田，見稅什五”的情況。所以中國古代的地租，從租佃關系產生之日起，就由實物地租占支配地位。而實物地租的基本形態是分成租制，主佃分成的比例通常是“見稅什五”。
在秦漢時期，租佃制度得到初步發展。由於土地兼並，越來越多的小農喪失土地，淪為大土地所有者的佃農。同時，專制國傢為解決流民問題，也將大量的封建國有土地出租給農民，即“假民公田”。西漢宣、元二帝時（前86～前50），前後凡八次下詔，“假民公田”。承租官田地者向國傢納租，租率一般在收成的四五成之間，稱作“假稅”。據居延漢簡的記載，西漢官田租中已出現個別定額租的情況。另外，當時也有一定數量的官田地被權傢、豪民所攬租，他們或驅奴耕種，或轉手再出租給小農，以致“公傢有障假之名，而利歸公傢也”。這說明在官田地的租佃關系中已經出現瞭“二地主”的現象。
從東漢末年起，直至魏晉南北朝時期，隨著豪強地主勢力的膨脹，並進而形成士族地主集團，地主與農民之間的租佃關系也進入瞭一個人身依附關系特別嚴重的階段。這一時期依附於世傢大族的租佃農民來源略有不同，主要來自由破產小農轉化而成的徒附，此外還有賓客、宗人及被放免的奴隸。這些依附農民承租莊田，進行耕作，向主傢納糧完租，“輸太半之賦”。除實物地租外，他們要無償地為田莊主服勞役，如破伐林木、修治陂渠、營造院宇、擔任運輸等。田莊主還把他們編制起來，組成私人武裝，平時為主人看傢護院、巡警守衛，戰時則跟隨出征，由此逐漸形成部曲、傢兵制度。他們一般都脫離瞭專制國傢的控制，系世傢大族的私屬。從曹魏的“給公卿以下租牛客戶，數各有差”的措施，到西晉的官吏依品級占田、蔭客、蔭親屬制的規定，以及東晉的給客制，說明專制國傢已逐漸對世傢大族蔭占人口的現象予以法律確認。所以當時的依附農民沒有自己獨立的戶籍，而附註於主傢之籍。他們隻有通過自贖或田莊主的放遣，才能脫離依附關系，獲得自由。
圖1 地主收租畫像磚（東漢）
曹魏初年，曾廣泛推行屯田，把民田的租佃制度應用於官田，因此民屯中的屯田客及軍屯中的士傢身分地位，明顯地帶有時代的特征，受國傢的嚴格控制。不過魏晉南北朝時期，在大田莊普遍存在依附性很強的租佃關系的同時，一般民田的租佃中已經出現個別的締結契約關系的現象，新的租佃形式在悄然形成。
第二階段 從隋朝至元朝（6世紀後期至14世紀），立契租佃制度普遍流行。唐朝前期，立契租佃制已經相當盛行。唐朝中葉，土地兼並愈演愈烈，大土地所有制迅速發展，均田制終於破壞，多數自耕小農喪失土地，淪為封建地主的佃農。租佃制在社會經濟生活中的比例遂迅速擴大，並進而占據主導地位。唐朝前期，除瞭封建貴族及其從屬的部曲與奴隸外，其餘都是編戶百姓。唐律明確禁止百姓浮浪他所。中央曾多次遣使搜括浮逃戶（見括戶）。中期以後，政府推行使浮逃戶著籍的政策，著籍者稱為客戶。雖然這時客戶中的多數是佃食客作者，但它卻隻是與“土戶”對稱的“客籍戶”的簡稱。客戶的含義到宋朝才發生重大變化，成瞭“無產而僑寓”的佃戶的代稱，而與主戶（稅戶）相對稱。根據宋朝戶籍資料分析，當時客戶約占全部戶數的三分之一；同時，主戶中的第五等下戶也普遍租種地主的土地。所以宋朝以後，佃農成為社會生產的主體。由於租佃制度的流行，秦漢以來對大土地所有者帶有貶義的稱呼如“豪民”、“兼並之徒”等，逐漸廢棄不用。在唐宋文書中，已公然稱其為“田主”瞭。普遍實行立契租佃制，是這一時期租佃關系發展的主要特征。據出土唐代文書證明，在西州的土地租佃中，契約關系十分流行，以致重要的生產工具例如耕牛的租賃，亦需締結契約。入宋以後，締結契約成為形成租佃關系的基本形式。官田的租佃，一般也訂立契約文書。這一時期的租佃契約，從本質上說雖然仍是封建地主剝削農民的憑據，但它畢竟在歷史上第一次對主佃雙方的權利和義務都作出瞭比較明確的規定。當時的租佃契約，一般都分畫疆畎，寫明田主、租田人和見知人，並規定地租的數量、繳納形式，以及租佃的期限等。對佃農來說，契約基本保證瞭他們在一定時期內對土地的耕作權，以及當契約限滿之後退佃“起移”的自由。北宋天聖五年(1027)，宋廷明確規定：今後“私下分田客”當每年收田畢日，可不必取得主傢的憑由，商量去住，各取穩便。立契租佃制的普遍化，是一個巨大的歷史進步。
隋唐以後租佃制度的發展還表現在其他方面。首先，地租形式發生局部變化。唐宋時期，除個別經濟比較落後的地區勞役地租的成分還比較高外，一般地區廣泛實行產品地租，其中實物定額租的比例有瞭擴大。在實物分成租下，因收成與地租額直接相關，所以地主往往監督、幹預生產，他們對佃農的超經濟強制也較為嚴重。定額租是從分成租發展而來的。在定額租下，不管收成多少，農民都得按契約規定交足地租，所以地主已不再直接幹預佃農的生產，這有利於佃農的獨立經營。同時，由於在定額租下增產部分可由佃農支配，所以他們的生產積極性也會因此提高。據文書分析，唐朝前期西州地方的土地租佃中，已主要流行定額租，宋朝兩浙、江南等經濟比較發達區域民田的租佃，也已較多地實行定額租制。租佃的官田，更是大多繳納定額租。產品地租的租額，仍普遍實行“中分其利”的分成租，若佃戶租借瞭主傢的耕牛，還需另加牛租一二成。定額租視田地的肥瘠不同而相差很大，但一般仍為產量的一半。除正租外，地主們無不巧立名目征收各種額外地租，如耗米、斛面、佃雞、麥租等。中國古代額外地租的各種名目，絕大部分宋朝都已出現。此外，地主還用“劃佃”等手法，不斷提高征收的地租額。在普遍實行產品租的同時，貨幣關系也在不同程度上影響著地租形式。在唐朝的西州，租佃“常田”的預付租，大多為貨幣。宋朝的官田租大量采用貨幣形式，不過這主要是出於財政的需要。比較有意義的是當時民田桑麻地的地租普遍繳納錢租，以及一些僑居城鎮的遙佃戶收折錢租，這反映瞭商品貨幣經濟的發展。
其次，在宋朝官田的租佃經營中，出現瞭大量的由形勢戶包佃的現象，形勢戶包占官田，已不再像兩漢豪民將其部分直接經營，驅奴耕作，而是全部轉手再租給小農，充當二地主，從而形成業主、田主和種戶的三層關系，使租佃關系更加復雜化。此外，部分官田佃戶已經取得瞭實際上的永佃權，他們常常子孫相承，視官田“如同永業”。因此，宋朝的法律又規定租佃官田的佃戶可以將佃權轉移讓渡。在轉讓中，新佃戶須向舊佃戶支付一定的代價，這就是所謂酬價交佃或隨價得佃。不過土地的所有權與使用權（佃權）分離的現象，當時在民田中尚未發現，說明永佃權還處在萌芽狀態。
最後，佃戶的法律地位逐漸明確。秦漢以來，佃農一直是世傢大族的私屬。直至唐朝，佃種大地主莊田的農民仍多“王役不供，簿籍不掛”。趙宋立國後，把客戶登錄簿籍，從而成瞭封建國傢的編戶齊民，他們的戶籍權得到瞭承認，同別的編戶齊民有瞭平等的關系。盡管如此，佃客與主人的關系，在法律地位上卻始終存在著主仆名分，是不平等的。而同罪異罰，則是主客法律地位不平等的主要表現。隻是在宋初，佃客與田主在服刑上，封建法律尚未作出不平等的明確規定。仁宗嘉祐七年(1062)，宋廷才規定，地主毆殺佃農，地方官可以奏申朝廷，“取赦原情”。到瞭神宗元豐七年(1084)，又進一步規定田主毆殺佃客，可減罪一等，即將佃客的法律地位比平民降低瞭一等。此後，直至元代，主客這種法律地位上的不平等日趨擴大，佃客甚至低於平民三到四等。此外，在這一時期，有關佃農的其他各項法律條文，也日臻明確。封建法律上的主佃關系是根據宗法傢長制（見宗法）下不同關系來規范的，這表明中國的主佃關系具有傢長制度的形式。
宋元間佃農法律地位低下的事實，說明自唐宋以來租佃制度雖普遍流行，但佃農對地主仍存在較嚴重的人身依附關系，租佃關系的發展還沒有進入完全成熟的階段。
第三階段 自明朝到中華民國時期（14世紀末至1949年），單純納租關系的租佃制度逐步發展。
圖2 趙懷滿租田契 （唐，新疆吐魯番出土）
明清以後，封建租佃關系發展的主要標志是主佃之間嚴格的人身依附關系的衰落，宋元以來關於貶抑佃農地位的法律條文已被廢棄。明清時期各地此起彼伏的佃農反抗鬥爭，既是導致人身依附關系削弱的重要原因，又是這種削弱的反映。洪武五年(1372)，明太祖朱元璋下詔規定：“佃戶見田主不論齒序，並行以少長之禮；若在親屬，不拘主佃，止行親屬禮。”主佃間雖仍有少長之別，但封建禮儀畢竟不同於法律條文，它更多地屬於社會道德的范疇。這一詔書第一次使中國歷史上的佃農在同田主的關系上也享有瞭平民的法律地位。到瞭清朝雍正五年(1727)頒定新制，進一步禁止“不法紳衿私置板棍擅責佃戶”。當然，明清佃戶還遠沒爭得與田主完全平等的地位，地主們還可以利用政權、族權、神權來壓迫他們，但封建法典的更改畢竟反映瞭租佃關系的深刻變化。
明清時期，局部地區還存在著一種依附關系較強的租佃制，即佃仆制，它靠習慣和文約來維持，是宋元以來某些落後生產關系的殘存，但它的延續，又與明清時期紳衿地主集團的發展有關。佃仆制流行於安徽、江蘇、浙江、江西、湖南、湖北、河南、廣東、福建等省的某些地區，皖南的徽州地區尤為盛行。不同地區對佃仆的稱謂也有差異，如世仆、莊奴、莊仆、火佃、細民、伴餘、伴等。佃仆制度的主要特征是佃仆比一般佃農更為窮苦，處於與奴婢或雇工人相似的地位。他們除土地以外的主要生產資料均需由地主提供，與地主之間有嚴格的終身及子孫相繼的主仆名分關系。即使退佃，名分永存。
不過明清的佃仆制已處於不斷衰落的過程中，尤其是清中葉以後，佃仆對主傢的隸屬關系出現瞭松弛的趨向。如服役范圍從無休止的“分外之征”趨向相對固定化，並需支付一定的酒資、小費。佃仆的數量日益減少。部分佃仆用贖身的辦法，解除瞭與地主的主仆名分。同時，封建法律也有所變化。清雍正五年上諭，要將皖南伴、世仆中“文契無存，不受主傢豢養者”開豁為良，開始瞭一個在法律上縮小世仆范圍的過程。嘉慶十四年(1809)，皖南被開豁為良的世仆達數萬人。道光五年(1825)，又下達過類似的上諭。清末，佃仆一般隻存在於一些強宗大族和縉紳地主的宗族內；民國年間，則多為封建宗法勢力強固的宗族之祠堂所擁有，私人占有者已屬罕見。
明清時期，地租形式也發生瞭較大的變化。實物分成租仍流行於全國，但已經開始瞭從分成租向定額租的全面轉化。定額租制下的主佃關系，一般隻是一種單純的納租關系。這是當時租佃制度的主流。勞動地租隻在個別地區殘存。有的地方，地主欲求佃農送租上門，已須支付一定的“腳力錢”。地主不再指揮生產或關心生產的好壞，以致出現瞭“惟知租之入而不知田之處者”的現象。在商品貨幣經濟的刺激下，從定額租轉化而來的由以折納實物的貨幣租也有瞭一定程度的發展。但當時的貨幣租仍屬於封建地租的范疇，在各類地租形式中所占比例也不大。至20世紀30年代，在經濟比較發達的江蘇省，貨幣租約占地租的百分之十六；浙江、安徽均為百分之十。
商品經濟發展、人身依附關系削弱和定額租的流行，帶來瞭押租制與永佃權的發展。押租制就是佃客在開始承佃田地之時向地主繳納一定數量押金的制度。明朝萬歷年間(1573～1620)，福建的個別地區已有實行押租的記載，清初，押租制漸次流行，至乾、嘉年間(1736～1820)，已遍及十八個行省。押租一般具有兩種涵義，其一，它代表一定的地權，故又稱“頂首”、“基腳”等；其二就是作為地租的保證金，所以有的地區稱之為“信錢”、“押腳”、“墊金”等。“若有欠租，便可扣抵”，就這一點說，押租制的性質與當時流行的預租制相近。押租制發展的主要原因，是由於佃農抗租鬥爭激化，租佃間人身依附關系松弛化，使單純靠超經濟強制實現地租遭到瞭嚴重困難，因而需要經濟關系作保證。押租額一般都視地租額為高低，但各地區並不一致，有的地方押租額高出地租許多。押租一般繳納貨幣。由於繳納押租使佃農損失瞭一定的利息，以及地主常常抑勒佃農加押，或當佃農退佃時拒絕退還押金，即所謂“爛押”，押租制使佃農所受的經濟剝削加重瞭。民國年間，押租制仍在各地普遍流行。所謂永佃權，就是對同一塊土地，在地主對它擁有田底權（所有權）的同時，由佃農擁有它的田面權（使用權）。地主在買賣田底時，不能隨意更換這塊土地上的佃農，而佃農對土地的使用，以及在轉讓田面時，也不應受地主的幹預。永佃權出現於宋代，元代也有個別的記載，但它的普遍發展，並形成一種較為廣泛流行的制度，還是在明中葉以後，清代在南方經濟較為發達的江蘇、江西、福建、廣東、浙江、安徽等省盛行此制。民國時期，永佃權更為發達。1936年，江蘇省永佃農占佃農總數的百分之四十，浙江占百分之三十，安徽占百分之四十四。各地對永佃權稱謂不一，如稱之為田面、田皮、田腳、水苗、水租等等。永佃權的形成是通過買賣田皮、田面、佃業、質業，向地主繳納押金，及農民典押或出賣田底而保留田面等而來。有少數富農為瞭擴大經營，也常常通過價買獲得大批土地的永佃權，雇工經營，榨取剩餘勞動。另有一些人，甚至包括紳監土豪，他們買取永佃權，是為瞭將土地轉手出租，從事地租再剝削，這就是典型的二地主瞭。但多數貧苦佃農爭取永佃權，是為瞭維持簡單再生產，發展個體經濟。永佃權的發展，雖然並未減輕佃農所受的經濟剝削，卻使他們基本擺脫瞭地主對生產過程的幹預，爭得瞭較為穩固的耕作權，在地權集中、佃權競爭激烈的情況下，有瞭反對地主增租劃佃的手段，從而也就贏得瞭更多的人身自由。
明清以來，隨著佃農隊伍的擴大和自由租佃關系的發展，封建政府逐漸介入、幹預租佃關系，代表地主階級集中行使對佃農的控制權。一方面，早在元朝，封建政府就曾詔令私人地主蠲減地租。在清初，類似的蠲減地租的詔書頒發次數更多，意在推行與民休息政策，防止私人地主竭澤而漁，激化階級矛盾。另一方面，行使保障私人地主經濟利益的政策。南宋末年的法令中，已有“十月初一以後，正月三十日以前，皆知縣受理田主詞訴，取索佃戶欠租之日”的規定。雍正五年清廷在禁止地主責打佃農的同時，又以法律形式規定瞭佃農欠租的刑事處分條文。此後各地方政府發佈禁止佃農拖欠、拒交地租的告示，用政權的力量協助私人地主催租的現象日漸普遍。太平天國失敗後，蘇浙地區出現一種叫作“租棧”的組織，有的為官私合辦，有的由豪商地主出面，官府為幕後支持者，聯合某一地區的地主，置田業公會，設收租總棧，統一向農民收租。每年從租糧中抽出一部分上交地方政權，作為他們協助收租的報酬。民國時期，租棧組織仍是蘇浙地區向農民實行超經濟強制的主要工具。這是政權力量介入租佃關系的一種具體形式。
從總體看，1949年以前，中國的租佃制度並沒有全面進入單純納租關系階段，資本主義性質的租佃關系尚未發生。土地改革運動後，中國大陸的封建租佃制度被取消。
推薦書目
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