根據一定的目的要求，對土地性狀進行鑒定、分類、評級和估價的工作。其內容主要包括對土地各個要素和有關土地利用的社會經濟條件的綜合考察，土地品質等級評定，土地利用合理程度和改變用途的可能性的闡明等，並要據以提出提高其生產力的措施。國民經濟各部門都有必要根據自己的用地要求對其所佔用的土地進行評價。在農業生產中，土地具有特殊的作用，更需要對土地作出全面詳細的評價，以便為確定土地的利用方向，合理配置農、林、牧、副、漁各類用地提供科學依據。
歷史沿革 在古代，國傢為瞭掌握土地的數量和質量以定貢賦，逐步形成瞭土地評價體系。如《尚書·禹貢》根據土壤、地形、草木，將“九州”土地分為9等；《管子·地員》把九州土壤分為18類，每類又分為5種品色，並指出每類土壤所適宜的作物品種，又按土壤生產力高低分為上、中、下3等，每等包括6種土壤。《周禮·地官·大司徒》更明確提出瞭土地評價的兩種體系：一種稱“土宜之法”，即將土地和土壤各分為12種名物，指出適宜的用途和適種的作物；另一種稱“土均之法”，即把土地分為5物、9等，據以征收貢賦。1072年，宋代王安石變法，提出“方田法”，並根據土地的地形、土壤的顏色、肥力的高低將土地分為5等，作為定賦依據；貧瘠、鹽堿地，以及公用的山林、池塘、溝路、墳墓等免予征稅。明朝把全國土地按地權所有，逐塊丈量，根據土質分等級，編制成魚鱗冊。
世界其他國傢也有土地評價的記載，10世紀的拜占庭帝國、15世紀的莫斯科公國曾按土壤好壞將土地分等，以指導生產或作為斂取稅賦的依據。進入資本主義社會後，為消除封建特權，各國制訂瞭統一的土地稅收制度，對土地進行比較性評價。後隨著土壤學、經濟學、統計學的發展，產生瞭現代意義的土地評價體系。如德國從19世紀開始就嘗試科學地評價農業用地；1925年著手制訂全國統一的土地評價方法；1934年由國傢頒佈瞭《農業用地評價條例》。第二次世界大戰後，世界對農產品的需求劇增，工業和城鄉建設發展引起工、農業爭地矛盾；同時土地過度利用和工業污染造成土地退化，生態環境惡化。為土壤評價成為要綜合考慮土地的各種屬性，保護土地資源的重要措施。
土地評價體系分類 根據評價目的可分為一般目的土地評價和特定目的土地評價兩類。前者是將全部土地按農、林、牧等一般用途的質量要求進行評價；後者是按照某種特定用途（如某種作物或某種耕作制度等）對土壤的具體要求進行評價。
根據評價因素可分為土地自然評價和經濟評價兩類。土地自然評價是對地質、地貌、土壤、水文、植被、氣候等自然因素的評價。以土地的自然屬性作為決定土地適宜性和價值等級的唯一尺度。為瞭選擇最佳的土地利用方案，有時還需要對土地利用的效益進行經濟分析，並用可比的經濟指標來表示評價的結果，稱為土地經濟評價，它也是衡量土地質量好壞的標志之一。將上述兩種評價相結合起來的評價方法，稱為土地綜合評價。評價等級的劃分可以是定性的，也可以是定量的。定性評價隻描述土地質量的相對好壞；定量評價則要用具體數據或經濟指標來表示土地等級的差別。
根據評價成果的表示方式還可分為類別體系和參數體系。類別體系是根據土地的利用能力、限制性或土地適宜性將土地歸納為若幹分類等級。參數評價體系用數值（即給每個土地質量因素規定一個指數，然後用指數累加或相乘的方法求出代表每塊土地等級的總指數）或相當於最好土地質量的百分率表示。有些國傢采用這兩種體系相結合的表示方法，即用數值表示單個質量因素的等級，然後歸並為類別體系的等級。
土地評價方法分類 由於各國社會經濟條件不同，土地評價的目的、任務不同，評價的方法也有以下幾種。
土地利用能力分類 根據土地持續作農、林、牧業利用的能力和限制性，將土地分為8級。Ⅰ～Ⅳ級適宜作物、牧草或樹木；Ⅴ～Ⅶ級適宜牧草或樹木，不宜農耕。少數Ⅵ、Ⅶ級土地，在高水平的耕作管理下，也可用於農作物或特種作物；Ⅷ級地不適宜農、林、牧業利用，隻能用於風景區或自然保護區等。在每一級下，按限制因素的種類分為亞級；亞級以下，又按經營管理措施的不同分為單元。土地利用能力分類法由美國農業部土壤保持局制訂，它是典型的一般目的土地評價，也是一種定性的自然評價。這種方法簡便易行，從國傢一級到農場均可使用，它明顯地將可耕地和不可耕地分清，便於農民或規劃工作者選擇土地並采取相應的改良措施。其缺點是：它不適用於評價土地對特定用途或作物的適宜性；不適用於生產技術水平差距懸殊的國傢或地區；它是假設土地處於穩定狀態下的土地評價標準，沒有考慮社會經濟因素的變化；此外，它也不能對同一地塊不同用途的效果作出比較。
灌溉適宜性分類 以發展灌溉為目標，根據土地償還農田水利建設投資的“償付能力”，將土地分為6級：1～3級為可灌溉耕地；4級隻用於少數特定作物的灌溉地；5級是暫時不適宜灌溉的土地，需進一步作開發研究；6級是不適宜灌溉的土地。這種方法由美國墾殖局制訂，它以土地的經濟效益作為評價的標準，屬土地經濟評價。
土地適宜性分類 20世紀70年代中期由聯合國糧農組織提出，試圖作為國際通用的土地評價方法。其要點是：①按照評價目的，初步選定適當的土地利用方式；②確定所選定的土地利用方式對土地質量的要求；③研究土地性狀，確定制約土地利用方式的土地特性或土地質量（指由若幹土地特性綜合而成的、獨立影響土地利用的綜合屬性），根據質量鑒定指標將土地劃分為評價單元；④將每個土地評價單元的質量特點和所要評價的土地利用方式的要求作比較，估量其經濟效益和環境影響，按持續利用情況下經濟效益的大小和土地退化的程度，評定各個土地單元對各種土地利用方式的適宜性等級。
土地適宜性分類體系分4個級別：①土地適宜性綱：反映適宜性種類的適宜或不適宜；②適宜性級：反映綱內適宜或不適宜的程度；③適宜性亞級：反映級內限制性因素的種類或土地改良措施的差別；④適宜性單元：反映亞級內經營管理措施細節的差別。土地適宜性程度可以通過土地改良而提高，因此，可根據土地改良前後的變化狀況，分別評定其當前的土地適宜性和潛在的土地適宜性。
參數體系土地評價法 主要在蘇聯及東歐社會主義國傢采用。社會主義國傢的土地是公有制，產品在社會成員間實行按勞分配，有必要將土地由於自然肥力高或地理位置優越而得到的級差地租，通過農業稅和農產品地區差價而收歸國傢支配。因此需要對土地的自然生產力進行比較評價，以此作為確定各農業企業的生產計劃、交售任務、農產品地區差價和農業稅率的依據。其方法大體分為3步：①進行土壤評價，即在投入相同的條件下，對影響作物產量的土壤自然性狀進行評級；②土地生產力評價，即根據氣候、地形、水文、位置等土地質量因素進行評價，並對土壤評價結果加以修正；③土地經濟評價，即用作物基數產量、費用償還率和級差地租等經濟指標來反映土地生產力評價結果。
中國的土地評價工作 中華人民共和國成立以來，最早的土地評價工作是1951年由財政部組織的查田定產工作。為瞭厘定農業稅率，達到合理負擔的目的，當時采取瞭發動群眾、民主評議、逐級平衡的方法，對全國耕地劃分類別、評定土地等級，訂定常年產量作為確定農業稅的依據。較系統的土地評價始於50年代的荒地調查，采用兩種評價體系：一種是由農墾部荒地勘測設計院提出的。它按水熱條件劃分為區和副區；在區和副區下又按墾荒措施的難易程度劃分成4等：不加措施即可開墾的；稍加措施即可開墾的；大加措施才能開墾的；目前尚不能開墾的。另一種由中國科學院綜合考察委員會提出，它按荒地的水熱條件分類；類下按荒地質量分為5等；等下按限制因素和改造措施分為組。這種分類體系有較明確的自然條件指標，但缺乏經濟分析。
林業部門進行的宜林地評價，50年代采取地網格分類法，近年來采用以立地條件為主的分類評價體系（見森林立地），其中以橡膠宜林地的評價比較成功。70年代，由農業部草原考察隊和中國科學院綜合考察委員會進行瞭天然草地的評價。1979年全國1:1000000草場類型圖和草場資源專業會議將全國草場分為18個類；類下按草群品質劃分5等；等下按產草量劃分8級。
1983年，中國科學院綜合考察委員會根據各地試點經驗，擬訂瞭《中國1:1000000土地資源圖》土地資源分類系統(試行草案)，這是以生態學觀點為主的一般目的評價體系。它首先按氣候條件將全國分為9個土地潛力區；區內按土地對農、林、牧業生產的適宜性分為8個土地適宜類；類下按農、林、牧各分3個土地質量等（反映適宜程度和質量高低）；等下按主要限制因素及其強度劃分為10個土地限制型（反映不同的土地改造措施）；限制型下分土地資源單位。與此同時，各地區主要還進行瞭兩種大比例尺土地評價方法的研究：一種是用於分配、調整承包土地、確定計劃產量和土地價格、合理征稅等目的的土地生產力評價；一種是用於各級農業區劃和土地利用規劃，以調整農、林、牧業生產和作物佈局為目的的土地適宜性評價。這些嘗試對促進中國土地評價工作的發展起瞭很好的作用。
發展趨勢 60年代以來，世界各國土地評價工作的研究發展很快，它已從土壤調查成果的解釋發展成一門獨立的分支學科。隨著遙感技術、系統工程分析、電子計算機等新技術的應用，土地評價的研究正向著定量化、多學科的綜合研究方向發展，並日益成為農業區劃、土地利用規劃和地籍管理的重要依據。